土地の資産価値を上げて高額で売却する為のアドバイス
＜測量図編＞
土地の資産価値を上げるにはどうすればいいのか？
不動産業者であれば当たり前の知識でも、一般の方にはどうすればいいのか分からないのではないでしょうか？
そこで今回は、幾つかあるポイントのうち測量図についてレポートしようと思います。
不動産を売却する前にやるべき事で、1番大事といっても過言ではないのは、境界の確定だと思います。
それに伴う測量図の作成ですが、一概に測量図といってもいくつか種類があります。
- 確定測量図
- 現況測量図
- 地積測量図
の3つと、国土調査の成果物である地籍図があります。今回は上記の3つについて説明します。
どの測量図も基本的には土地家屋調査士に作成依頼する事になります。
＜確定測量図＞
まず、確定測量図とは対象の土地に接する全ての土地所有者に立ち合いをしてもらい境界を確定し作成された測量図の事をさします。接する土地には道路も含まれその所有者（公道であれば行政に私道であればその所有者と行政）に立ち会ってもらう必要があります。ちなみに、立ち会って頂いた方から境界を確認した書面を頂く事が一番大事です。
＜現況測量図＞
現況測量図とは現況を図面化したもので、境界の位置が正確ではない（隣接地の立会いがなされていない）可能性のある図面です。又、不動産業者間で現況測量図というと、敷地内外にある壁やエアコンの室外機、高圧線など越境物や残置物が表記されているものを指すことが多いです。
＜地積測量図＞
地積測量図とは登記所に申請書類として保管されている図面で、確定測量図とは限りません。
＜＜なぜ確定測量図が必要なの＞＞
上記の測量図の中で、不動産を売却する際に資産価値を高める為には確定測量図がある事が重要です。なぜなら、購入後に現況測量図を基に建築しようとした時に、上記にも記載しましたが境界の位置が正確ではない為、隣人から越境するな！この壁から50センチ以上離して建築しろ！などと言われ、裁判になったり当初の計画どおりの建築にならない事があるからです。
～覚書も作成しましょう～
話が少しそれますが、境界線上に越境物（ブロック塀や樹木等）がある場合は、土地家屋調査士の先生に測量図作成と同時に越境物の覚書の作成も必ず依頼したほうがいいので覚えておいた方が宜しいかと思います。
～土地が大きい時は必須～
話を戻しますが、土地が大きければ大きいほど大変です。土地が大きい場合、購入した不動産業者が土地を分筆してから売却するケースが多いのですが、確定測量図が無いと分筆する事が困難になり計画が頓挫してしまいます。
ですので契約時に確定測量図がないと、目一杯の金額で購入するのに躊躇してしまうのです。
確定測量図があれば、正確な計画を立てられ目一杯の金額で購入しようと頑張ってくれます。
特に弊社の不動産売却入札システムのように、金額を競い合わせて売買価格を少しでも高額にしようとする場合、確定測量図はとても大きなポイントになります。
ですので、弊社としては不動産を売却する際には確定測量図を作成するのをお薦めします。
但し、確定測量図を作成するには時間がかかるので注意が必要です。行政の立会いが必要な場合や、隣地の所有者が遠方に居住している場合、境界の位置がはっきりしない場合もありますし、コロナ禍の現在では人に会いたくないので立会いを断ってくるケースもあるそうです。
ですので、「売却時に考えればいいや」ではなく準備だけは早めにしておいた方が宜しいかと思います。
又、余談ですが古い測量図の場合、確定測量図と記載があっても、境界杭が移動していたり、図面がいい加減な場合や、隣地の方との書面が無い場合があります。その場合は再度の作成をお薦めします。
次回は測量図を作成する為に必要な境界杭についてレポートします。
合わせてお読みください
『土地の資産価値を上げる！』 高額で売却する為のアドバイス その2