『土地の資産価値を上げる！』 高額で売却する為のアドバイス(3)
＜地盤編＞
土地の資産価値を上げるにはどうすればいいのでしょうか？
その1つに、買主様の心配事を払拭できる情報を提供し、安心して購入できる状況にする事。
これがとても重要になっていきます。
前２回のレポートで紹介した境界標や覚書、地積測量図がある事は買主様が安心して土地を購入する大事な要素です。
それ以外に土地を購入する際、買主様が心配する点とはどんなことがあるのでしょうか？
買主様からよくされる質問の中に、その土地の歴史や土壌汚染の有無、地中に障害物がないか？など土地そのものについての質問が多いです。
そこで、土地自体の心配を払拭してもらうために下記のような事をするのが有効です。
＜地歴を調べる＞
買主様が地歴を知りたがるのは、例えば今は駐車場だけど、以前は田んぼで地盤が緩いのではないか？とか以前は工場で土壌汚染があるのではないか？という事を知りたがるからです。
なぜなら、購入した後に地盤が緩んでいる事や土壌汚染がある事が判明して、問題を解消する為に余計な出費が発生する事を恐れる為です。
売り主様が先祖代々所有している土地で、「祖父の時代は畑で父の代で駐車場にしたんですよ。」という説明が出来れば、その程度で十分なのですが、分からない場合は調べておいた方が、買主は納得して購入に踏み切れます。
地歴を調べるには街の大きな図書館に行き古い航空地図を調べる事をお薦めします。
但し、事前に図書館に電話をして、どのくらい古い地図があるのかを確認してから伺う事をお薦めします。
図書館によっては江戸時代の地図から保管してある図書館や、昭和30年頃からの地図を保管してある図書館、直近の物しかない図書館があります。昭和30年頃から保管してある図書館であれば非常に有力な情報を買主様にご提示する事が出来る事になります。
その時は図書館に行って古い地図をコピーしておきましょう。
そうすれば20年前は家が建っていた、50年前は畑などの情報を得る事ができます。
どうしても、古い地図情報が手に入らない場合は、法務局に行って閉鎖謄本を取得するのも手です。
閉鎖謄本の地目に宅地、畑、雑種地などの表記があり、宅地にいつ頃なったのか、宅地の前は何だったのかもわかるはずです。
＜土壌汚染の有無＞
上記の地図で現地や隣地が以前、工場やクリーニング店、ガソリンスタンドだった場合は土壌汚染の有無をはっきりさせてから売却を始めた方が良いと思われます。
汚染土壌の除去には莫大な費用がかかるため、買主様は非常に気にします。
逆に言えば土壌汚染が無いと分かれば、安心して高額で購入してくれる可能性が高くなります。
土壌汚染調査は土壌汚染調査会社に調査を依頼します。
必要であれば調査会社をご紹介致しますのでお気軽にお声掛け下さい。
＜地中障害物の有無＞
土壌汚染と同じくらいに買主様が気にするのが地中障害物です。
地中障害物とは地中に埋まっている廃棄物やゴミ、井戸や浄化槽、隣地が使用している埋設管などがあります。
なぜ地中に廃棄物やゴミが埋まっているかというと、過去に行った解体工事がずさんであったり、全く違う現場のゴミを持ってきて地中に埋められたなどの理由が挙げられます。今では考えられませんが、昔はこのような不法投棄はざらにあったようです。又、隣地が過去に新築した際に何らかの理由で敷地の下に埋設管を通していたというケースもあります。昔の建売や借地、狭小地などで見る事がおおいようです。
ではなぜ買主様は地中埋設物を気にするのでしょうか？
なぜなら地中障害物があると、新築を建築する際に基礎の障害になる事や、地盤の強度の問題が挙げられます。例えば廃棄物の内容がコンクリートの塊がいくつもある場合は、コンクリートとコンクリートの間に隙間が出来てしまいます。又木材が多い場合はいずれ腐って空間が出来てしまいます。本来土で埋まっているはずの地盤に隙間や空間が出来てしまうと地盤の強度が下がり建物が傾く原因になってしまします。
そうならないように事前に地中障害物を適切に撤去する必要があるのです。
もちろん、撤去するには費用が必要です。買主が気にするのは、この撤去費用です。地中埋設物がない事が分かれば余計な撤去費用が、かからないので安心して高額での購入に踏み切れますが、有るのか無いのか分からない場合は、購入前にある程度の撤去費用を計上しておかないといけませんので、購入金額は少し下がってしまう可能性が濃厚です。
では、地中障害物の有無をどうやって調べるかですが、１つは非破壊検査といって地中をレーダーで探索するという物です。もう１つはボーリング調査です。これらの調査をする事によって地長障害物の有無だけでなく地盤の強度がわかり、買主様が建物を建築する際に地盤補強工事が必要かどうか？又、その費用も計算できるというメリットがあり、更に高額で購入してもらえる情報を提供する事にも繋がります。これらの調査も専門業者に依頼してしてもらう事になります。
必要であれば専門業者を紹介致しますのでお気軽にお申し付けください。
地歴を調べ、土壌汚染調査と地中障害物の有無、地盤の強度の調査をする事によって、その土地の魅了は確実に上がります。面倒や費用が発生しますが、不動産の売却は一生に何度もある事ではありません。弊社の不動産入札システムを依頼して頂ければご面倒は全て弊社が引き受けますので安心です。ぜひ下記ボタンからお問い合わせ下さい。
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