売却までの流れ

所要日数1週間程度

現地調査では入札にかける物件（対象不動産）を物理的に把握します。
以下のような項目をチェックし対象不動産を含む近隣地域が一般的にどのように利用されているか観察します。

• 日照、通風、乾湿、高低
• 物件境界を示す界標、越境物
• 接面街路との関係、接面街路の構造等の状態、接面街路の系統及び連続性、交通施設との距離、商業施設との接近の程度
• 隣接不動産等周囲の状態
• 公共施設、汚水処理場等の嫌悪施設との接近の程度

役所調査では以下のような項目を調べます。

• 法務局での権利関係
• 管轄行政機関での道路台帳、上下水道、ガス等の供給・処理施設、用途地域、建蔽・容積率、高さ制限、日影、防火規制等の法令上の規制、また地歴についても調べておきます。

所要日数1週間程度

現地調査・役所の調査に基づき対象不動産にとってふさわしい利用形態を検討します。

商業系か居住系か両者の複合か、居住でも戸建か集合住宅か介護サービスを伴うシニア向けか、購入者の年齢層、家族構成や場合によっては就労形態の考慮も必要です。また、想定される購入層が実需中心か投資家かなども影響します。

この段階で確定測量図（…注））の作成、越境物の撤去、地質調査（地盤調査、土壌汚染調査）など買主様に高く購入して頂けるためのポイントについてオーナー様に相談させて頂きます。これらを実施する場合には別途費用が発生することがありますので実際の発注は入札を行うことをオーナー様が決定した以降となります。（但し、次の最低入札価格の査定に進むのであれば仮測量が前提となります。万一、お済でない場合、この段階で最低限必要な仮測量の実費がかかることとなります。）

注）隣地の権利者（民間同士または行政との間）との境界についての立合いを済ませたことを証明できる測量図面。確定測量図がお手元にある場合でも境界杭が無いなど現況との確認ができない場合、再度の作成が必要となります。
地盤や土壌汚染などの調査は状況により省略することもできます。確定測量図は分譲業者に売却する場合は決済までに作成しておく必要があります。購入業者が分筆を行わない場合は必須でないこともありますが価格への影響が考えられます。従って、なるべく高額での売却を考える場合は作成しておかねばならないということになるでしょう。特に道路との境界など官民の立合いを行う場合は作成期間も３か月程度の余裕をみておく必要があります。

所要日数1ヶ月程度

②を踏まえて近隣地域での売買取引事例を収集（事例が少なければ同一受給圏内の類似地域での事例も収集）し地域間の差異、取引事例との差異、取引時点と現在との価格水準の差異や取引事例に関しての事情を考慮し素地としての価格を算出します。

また、同時に秘密保持契約を結んでいる提携会社の中から得意分野を考慮し、購入価格の査定を依頼します。弊社以外の第三者に入札対象の不動産情報を提供するので事前にオーナー様に承諾をお願いします。
査定を依頼された会社は市場調査、建物プランの作成、原価計算、販売費用等多岐にわたる検討を行いますので回答までには１か月程度の期間を要します。これらのリサーチ結果を踏まえたうえでオーナー様へ提案する最低入札価格が決まります。

所要日数数日程度

オーナー様と最低入札価格について相談させて頂きます。最低入札価格がオーナー様のご希望金額に届かず本入札制度で売却することを中止するという選択もあります。この場合、仮測量実施で費用が発生した場合を除き、オーナー様に金銭上の負担は生じません。

尚、最低入札価格で売却した場合の手元のキャッシュ計算ができるよう②に記載した確定測量図作成、地盤、土壌汚染等地質調査、越境物の撤去に要する費用等の見積もりを提出致します。

最低入札価格にご納得頂き入札で売却するというご判断をされた場合は上記の確定測量図の作成や買主のリスクを軽減するための調査に着手することになります。（この段階でこれらの実費が発生します）

所要日数入札日まで2ヶ月程度

宅地建物取引業法で必要とされる一般媒介契約を締結させて頂きます。
この段階では売却額は最低入札価格となります。弊社が頂戴する報酬額は売買代金の1％とその消費税となります。
また、弊社の入札制度を利用する旨の申込書を頂くことになります。（弊社がオーナー様から頂戴するのは媒介契約の報酬だけで入札制度の利用に費用はかかりません）

最低入札価格、入札日、決済日等売買契約の要点をまとめ、100社に及ぶ提携会社の中から購入を希望しそうな会社に案内します。対象不動産の利用形態によっては数十社以上に案内することもあり、興味を示した会社の仕入れ担当には特に丁寧な説明を行うため、この案内だけで10営業日以上に及ぶことがあります。

所要日数1週間～10日程度

1回目の入札の結果、最高価格との価格差が1％以内の範囲で２社以上が入札している場合、それらの会社同士で２回目の入札を行なって落札者を決定します。２回目の入札では価格差を考慮せず高い価格で入札した会社が落札します。２回目の入札で最高価格の札を入れた会社が複数ある場合は１回目の入札で高い価格の札を入れた会社が落札します。（２回戦方式）

所要日数1ヶ月程度