リアルに解説! 入札システム実例の紹介「都内住宅地300㎡」 その①

 ご依頼の案件は東京都内の土地、大きさは約300㎡(約90坪)長方形の角地です。最寄駅からは徒歩7分、第1種低層で建ぺい率50%・容積率100%です。
仮にこの土地を3つに分筆し30坪程度の大きさにして宣伝売却すれば坪200万円程が相場のエリアです。

一般のお客様に300㎡のままで売却すれば良いのでは?

この大きさの土地を一括購入希望されるお客様は非常に少なく、売却まで時間が掛かり値段を叩かれるでしょう。また不動産販売の広告も出ますので情報も広く流れます。
とくに今回の売り主様は情報が流布されることを敬遠されていましたので、300㎡を一括で一般のお客様に売却する方法は初めから乗り気ではなかったのでした。

3つに文筆して売れないの?

分筆して売却するには不動産業の免許が必要となります。今回の売り主様は一般個人の方ですのでこの方法での売却はできません。

 以上のことから最終的にお客様は「不動産売却入札システム」を利用することを決断されたのでした。

入札業種の選定

 この土地に最適な業種の選定に入ります。第1種低層地域ですので、比較的低層でも成り立つ業種から考えます。

 最初にサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、アパートでの需要を模索しました。
弊社に登録する業者に数社に声をかけてみましたが、
建蔽率50%・容積率100%の問題で部屋数を稼ぐことが出来ず、利回りを出すためには土地値をかなり抑える必要がある事が分かりましたのでこちらの業種は外す事にしました。

 次に建売業者を検討することにしました。5社に査定依頼をしましたところ、
2社が1億3000万円
2社が1億4000万円
そして1社が「今だったら保有物件が全くないので1億4500万円まで出せます!」との事でした。

 もし1億4500万円で売却しますと、相場(想定エンド価格坪200万円×90坪=1億8000万円)の80%以上となります。
建売業者に売る場合には一般的に相場の70~75%位が目安となるため、この金額は良い条件と言えます。

最低落札価格の決定

 売り主様に「入札時の最低落札価格を1億4500万円でいかがでしょうか?」とご提案させていただきましたところ、ご同意を頂き『不動産売却入札システム』の営業を正式に開始することになりました。

入札業者さんへ営業開始!

 いよいよ入札業者さんへ営業開始です。
まずは弊社と守秘義務契約を交わしている建売業者さん46社に物件の概要だけお話をしましたところ、うち34社が詳しい情報を欲しいとの返答を頂きました。
 通常、入札物件の情報提供は1件1件資料をお持ちして先方の担当者さんに直接説明しています。
入札業者さんと面談しておりますと入札価値を上げられそうな要望が出てきました。

                                     つづく                                    

 リアルに解説! 入札システム実例の紹介「都内住宅地300㎡」その② 

 

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